来源_澄秦财务 发文日期_2023年12月30日
上年度收入未入账今年怎么做账?
房地产开发企业作为国民经济中的重要行业之一,承担着非常繁杂的税负,营改增之前有营业税,营改增之后有增值税,还有流转税附带的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。另外,还有一些小税种,像房产税,城镇土地使用税,印花税等等,除此之外,还有一个特殊的税种,区别于其他行业,是房地产企业特有的,它就是我们接下来要讲到的土地增值税。 土地增值税对于房地产行业来说是个大税,根据土地增值税的计算特点,我们用表格来列示下增值额的变化对土地增值税占营业收入比重的影响。 从上面的表格可以看出如果增值率超过50%的话,土地增值税的税负率和增值税的税率11%就基本持平了,但是增值税有进项税可以抵扣,而土地增值税就是赤裸裸的负担。因此各房地产开发企业也将土地增值税作为重点税种纳入管理。接下来我们就来具体讲解下房地产开发企业土地增值税的计算。 一、房地产开发企业的土地增值税特点首先,我们对土地增值税进行一个简单的梳理。对于房地产开发企业,其土地增值税的计算有别于其他行业的一个特点是: 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待项目全部竣工、办理结算后进行清算,多退少补 .具体办法由省、自治区、直辖市地方税务机关根据当地情况确定。因此房地产开发企业收到销售房产的预收款时,就要按照当地税务局规定的税率预缴土地增值税,根据国税发〔2010〕53号《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。也就是说不管财务账面是否确认收入,只要收到钱就应该缴纳土地增值税。不过规定中提到的是预收款,也就是真正销售收到的款项,所以如果收到的是意向金,建议不宜在预收款项中核算,应该在其他应付款中核算,这样推迟纳税义务,也就能够为企业减轻负担。 其次,土地增值税是超率累进税率制,按照增值额占扣除项目的比例确定税率。具体规定如下表: 扣除项目指取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目根据上面的原理,我们结合一个例子来说明下土地增值税率的计算(以营改增之前的数据为例): 假设需要清算土地增值税的房屋收入为258,750,000.00元,可以扣除的房屋成本包括土地成本和开发成本,合计103,650,000.00元�?梢钥鄢目⒎延冒凑詹荒芴峁┙鹑诨怪っ骼⒌�,为房屋成本的10%,即10,365,000.00元。需要缴纳的税费有营业税5%,城市维护建设税7%,教育费附加3%,地方教育附加2%,计算结果为14,490,000.00元[258,750,000.00 5% (1+7%+3%+2%)].其他项目按照房屋成本的20%扣除,最终计算如下表所示。 可以扣除的开发费用 能提供金融机构证明的,可按利息加上上述第(1)和(2)项合计的5%以内计算扣除,否则按上述第(1)和(2)项合计的10%以内计算扣除 10,365,000.00二、营改增之后,房地产开发企业土地增值税的计算难点营改增之前的土地增值税计算比较简单,只要按项目归集相关成本和收入,清晰核算即可。营改增之后,房地产开发企业不再缴纳营业税,而是缴纳增值税。因此这里就会出现一个问题,扣除项目中的第二项 缴纳的税费 ,就应该重新定义。此外,营业税属于价内税,会计核算时计入 营业税金及附加 ,可以与收入科目相匹配,但是增值税属于价外税,不在 营业税金及附加 中核算,所以不可以在缴纳的税费中扣除。 然后就是附加税费的计算,营业税下,附加税费是随着项目应该缴纳的营业税计算的,但是在增值税下,根据收入计算销项税额,如果该企业属于小规模纳税人,或者该项目属于简易征税的情况,那么该项目收入对应的增值税就是企业最终需要缴纳的增值税,因此,附加税费的计算就可以直接计算出来。但是房地产企业一般规模都比较大,一个项目动辄都会超过一般人的认定标准500万元,因此对于一般纳税人而言,附加税费的计算不仅要考虑收入对应的销项税额,还应该考虑该项目对应的进项税额,企业实际缴纳的增值税才是计算附加税费的基础,所以如何核算该项目的进项税是比较关键的问题。 关于企业的进项税额,不仅包括能够直接归属于该项目的建筑,材料成本,还有一些不能直接归属于该项目的间接费用,或者日常办公的费用。针对不同性质的进项税额,可以分别处理,能直接归属于该项目的进项税额,应该分项目列明细具体核算,不能直接归属的可以参考国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告中提到的 建筑规模 的比例进行摊销。总之,营改增之后,房地产企业的财税核算将会变得更为复杂和繁琐。业内曾经流传这么一句话,房地产的项目核算不清楚的,不一定有问题,但是能核算清楚的,一定有问题,这就说明了房地产企业的成本核算难,会计不好做。三、房地产开发企业清算之后销售尾房,如何计算土地增值税除了上述问题,大家都知道土地增值税有两种清算情形,一种是应当清算,一种是可以清算。 一、纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。 (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的; (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的; (三)直接转让土地使用权的。 二、对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; (四)�。ㄗ灾吻�、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。 对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 从上述规定可以看出,在可清算的情况下,企业可能会出现尾房,那土地增值税清算以后,销售尾房的情况下,如何计算土地增值税呢?目前,房地产企业土地增值税清算后销售尾房主要根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第八条规定处理,即:在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算(单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额 清算的总建筑面积)。纳税人已清算项目继续销售的,应在销售的当月进行清算,不再先预征后重新启动土地增值税清算。 除了上述核算的复杂性,还有更多细化的问题没有解决,比如如果企业一直没有确认收入,增值税也一直是预缴,那么达到土地清算条件的情况下,土地增值税应该如何确认扣除项目?现在很多规定条款还不是特别明细,不管是税务局还是企业都是本着谨慎的原则行事的,因此企业在遇到相关财税问题的时候,一定要咨询自己的主管税务机关工作人员,以免发生不必要的税务风险。 房地产企业会计一直都是财会人眼中的神秘地带,各项复杂的成本核算,各种繁琐的税额计算,已经使得很多财会人员望而生畏。营改增之后,土地增值税实际操作的问题将更加突出,因此,时刻关注国家出台的文件,随时与自己的主管税务机关进行沟通,才能避免税务问题的发生。本文是正保会计网校原创文章,转载请注明来自正保会计网校。【】 责任编辑:泥巴姐
2021年4月1日起,开始施行。增值税小规模纳税人免税销售额有所提高。大家是否都在关注此项新政呢?今天我们就通过纳税人关注的热点问题带您理解相关政策吧。01增值税小规模纳税人免税标准的月(季)销售额的口径是什么?答:《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2021年第5号)规定,纳税人以所有增值税应税销售行为(包括销售货物、劳务、服务、无形资产和不动产)合计销售额,判断是否达到免税标准。同时,小规模纳税人合计月销售额超过15万元、但在扣除本期发生的销售不动产的销售额后仍未超过15万元的,其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额,可享受小规模纳税人免税政策。举个例子——A单位为按季申报的小规模纳税人,主营销售货物。本季度主营收入为45万元,另出售了一不动产获得收入200万。根据文件规定,本季度销售货物取得的45万收入,可以享受小规模纳税人免税政策。销售不动产取得的200万收入,按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)以及《国家税务总局关于发布 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法 的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)相关规定缴纳增值税。02以预收款形式收取租金和到期一次性收取租金是否都属于采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊?答:《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2021年第5号)第四条规定:“《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人,采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过15万元的,免征增值税。”自然人以预收款形式收取租金和到期一次性收取租金,均属于采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过15万元的,免征增值税。03新办、注销、停业的小规模纳税人,实际经营期不足一个季度的,是按照实际经营期享受还是按季享受优惠?答:从有利于小规模纳税人享受优惠政策的角度出发,对于选择按季申报的小规模纳税人,不论是季度中间成立、还是季度中间注销、或是申请停业登记的,实际经营期不足一个季度,销售额均按照45万元判断是否享受优惠。04保险公司或者证券公司,为保险、证券代理人汇总代开增值税普通发票,能否享受小微免征增值税的政策?增值税的免税标准是否月销售额一并调整为不超过15万元(按季纳税45万元)?答:由保险公司或者证券公司按规定代征增值税的保险、证券代理人属于按期纳税的小规模纳税人,可以适用月销售额不超过15万元免征增值税优惠政策。05预缴地实现的月销售额是差额扣除前还是扣除后的销售额?答:国家税务总局公告2021年第5号第五条规定:“按照现行规定应当预缴增值税税款的小规模纳税人,凡在预缴地实现的月销售额未超过15万元的,当期无需预缴税款。”预缴地实现的月销售额指差额扣除后的销售额。06在同一预缴地有多个项目的建筑业纳税人总销售额以什么为标准?答:同一预缴地主管税务机关辖区内有多个项目的,按照所有项目当月总销售额判断是否超过15万元。举个例子——B公司在外省经营两个建筑项目。项目一:B公司为总包方,扣除分包款后不含税收入为10万;项目二:B公司为分包方,当月提供建筑服务收入为3万。则B公司在外省当月销售额为13万,未超过15万,可以适用小规模纳税人15万元免税政策,无需在外省预缴税款。07按月纳税的小规模纳税人上月发生的销售在本月发生销售退回,本月实际销售额超15万元,如何确定本月销售额能否享受增值税免征优惠?答:按照现行政策规定,纳税人适用简易计税方法计税的,因销售退回而退还给购买方的销售额,应当从当期销售额中扣减。因此,发生销售退回的小规模纳税人,应以本期实际销售额扣减销售退回相应的销售额,确定是否适用15万元以下免税政策。08纳税人代开增值税专用发票后冲红,当季度销售额未超过45万时,已经缴纳的税款是否可以申请退还?答:纳税人自行开具或申请代开增值税专用发票,应就其开具的增值税专用发票相对应的应税行为计算缴纳增值税。按照政策规定,小规模纳税人月销售未超过15万元(季度销售额未超过45万元)的,当期因开具增值税专用发票已经缴纳的税款,在增值税专用发票全部联次追回或者按规定开具红字专用发票后,可以向主管税务机关申请退还已缴纳的增值税。更多财税新政请会计实务财经法规库,税务政策解读、税务知识学习及实操提升,请关注财会实务选课中心,相关标签: 【涨知识】个税汇算清缴中我该如何办理退税?
