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来源_澄秦财务 发文日期_2023年12月30日

税企争议解决策略有哪些

        不少房地产企业开发企业会根据开发经营的需要,在销售开发产品时代有关部门和单位收取一些价外费用,如水、电、气初装费、各项基金等,这些费用一般先又房地产企业收取,后大多要按规定转交委托单位,有的也有结余。对于这些代收费用(或者说价外费用)是否征税,如何征税,各税种规定是不同的。如今,房地产业涉税问题再度成为社会关注焦点,下面就通过营业税、企业所得税、土地增值税三个方面,来对房地产开发企业代收费用的纳税问题进行探讨。 一、代收费用要缴纳营业税 对于房地产开发企业代收的价外收费等费用,营业税法规定是需要纳税的。《》(国务院令第540号)第五条规定,纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。《》(财政部国家税务总局第52号令)第十三条规定,条例第五条所称价外费用,包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费,但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费: (一)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费; (二)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据; (三)所收款项全额上缴财政。按照政策规定,即使开发企业代收的费用没有利差,也要缴纳营业税。为了避免全额纳税,开发企业可以设立或委托代理机构收取代收费用,因为代理业营业税计税依据是按实际收取的报酬纳税。《》(国税发[1995]076号)第四条关于代理业营业额问题规定:代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。 二、代收费用需要缴纳企业所得税 代收费用是否缴纳企业所得税,主要是看代收费用是以谁的名义收取。如果不是由开发企业开票收取的,则不纳税。《》(国税发[2009]31号)第五条规定,开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。第十六条规定,企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的,应于移交时扣除。企业对纳入开发产品价内自己收取的代收费用,在转付给委托单位时,也可以从收入中扣除。 三、房价之外的代收费用不缴纳土地增值税 《》(财税字[1995]48号)第六条规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。《知》(国税发[2007]132号)第二十五条进一步明确,对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用,应区分不同情形分别处理: (一)代收费用计入房价向购买方一并收取的,应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计扣除的基数。 (二)代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的,不作为转让房地产的收入,在计算增值额时不允许扣除代收费用。据此分析,如果开发企业不是按照县以上人民政府要求代收的费用,也要作为开发产品的销售收入征税。只有及时将代收费用按规定转付给委托单位的,才可以从土地增值税征税收入中扣除。 责任编辑:ken 浅论寿险公司纳税筹划分析

        【摘要】网上蔬菜超市作为农产品电子商务一种新兴的商业模式,相关的理论研究很少,并滞后于实践。本文尝试从其运营模式的角度进行一些探析,认为其中最为核心的是利润实现问题。 在中国知网里,输入农产品和电子商务两个关键词,一共检索出32条结果,时间跨度从2000年到2008年,从期刊论文到硕士、博士论文,研究角度和深度各异;但输入网上蔬菜超市时,检索结果是0条记录。由此不难看出,就具体的一种农产品的商务模式,特别是B2C的模式,研究非常缺乏并滞后。因为现在国内农产品B2C模式的实践已经在一些城市出现。不管它们的模式最终能否成功,至少能给我们一些思考和启发。 一、我国网上蔬菜超市的市场现状 通过在搜索引擎中输入相应关键词,搜索结果显示北京、上海、合肥、武汉、温岭等地都出现了这种模式,这几个城市的报道相对较多。某网站对合肥的网上蔬菜超市进行了如下的报道,他们生意最好的时候,一天四五十个定单很正常�?墒撬孀殴婺5睦┐�,一系列问题逐渐出现: 其一,是批发菜的问题。为了和早上卖菜的时间错开,基本都是晚上10时过后,骑着三轮车到菜市场批发新鲜的蔬菜和水果,一些批发户有时故意将价格抬高。这给他们采购上带来了极大的困难。 其二,新客户难发展。一些居民习惯了在小摊上讨价还价地买菜,对于网上蔬菜超市还一时无法接受。 其三,利润空间小。现在有的时候一天只有不到10个定单,这么少的定单只能暂时维持生存,利润空间也非常地小,还要考虑交通费用等支出。 虽然上面只是对某一地的某一家公司的报道,但终归也具有的一定代表性。 二、网上蔬菜超市的运营模式 网上蔬菜超市作为我国一种新兴的农产品电子商务模式,整个经历的时间不长,正处于一种探索状态。下面我们以目前网络里搜索出的几家公司为例展开。 首先,我们来看合肥的网上蔬菜超市(www.shucaishop.com),它主要面向社区,定位于一般消费群体,和一般蔬菜市场的群体重合,社区用户只要打个电话或直接在网络上下订单,就会有公司配送人员送货上门。同时,它们也开了实体店,实行网上和网下相结合。在产品种类方面,它们不仅直接供给蔬菜,还供给蛋、包装食品、大米等上百种。在组织发展方面,实行全国加盟,地区独家代理模式。目前已经拓展到南京、上海等地。在货源方面,直接从周边的批发市场进行批发。在销售价位上,优势不明显。其赢利模式来源于产品差价。 其次,我们来看浙江温岭的易购网络(ES580)便民服务中心,这家网上蔬菜超市,涉及蔬菜水果、日常用药、家政服务等服务。在价位上与批发市场价格相当,赢利模式也是来自产品差价。同时他们与社区管委会联系较紧密,其性质更像一个社区的公共服务平台。 最后,我们来看看上海的两家公司,一家是上海易果网,它与上海欧洋农场合作,由欧洋农场负责供货,易果网的销售配送队伍负责网上销售,利润按比例分成。所面向的人群也是一般消费群体,价位优势不明显。 另外一家是上�:屠挚�。它主要定位于高端市场,销售有机产品,赢利模式主要是赚取差价,其价位是普通的3-6倍,货源主要来源于浙江的农场。 三、网上蔬菜超市的利润逻辑要素 在这里,我们来探讨一个常规的企业利润逻辑,利润=收入 成本=销量*价格 成本,由此我们不难得出网上蔬菜超市的赢利的几个基本要素:消费方式或习惯、价格、规模。 1.消费方式或习惯问题。对于网上蔬菜超市而言,消费者网上消费习惯或通过电话订购的习惯很重要。从上面的几家公司消费群体来看,目前主要有三种购买类型:一是子女没有时间照顾家里的老人,通过网络或电话为其家人订购,订购量有多有少;二是上班族由于日常工作节奏太快,没有时间去购买蔬菜;三是有些送礼品的人,需要一些土特产、原产地或很难获得的产品,他们可能会通过网络搜索,然后咨询或订购。总体来说,网上蔬菜超市应该与本地区的生活方式、收入水平等因素结合起来,寻找一种可行的运营模式。比如武汉绿时达,它目前选择的就是一些高档社区市场和高档的礼品市场,提供优质的有机产品和资源相对稀缺的土特产等。 2.价格要素。根据其定位不同,网上蔬菜超市价格也表现出巨大的差异性。一是普通蔬菜面向普通社区居民,其价格与菜场价格相当,货源与菜场相似,甚至直接从批发市场采购。另一种是高端市场,主要是一些绿色和有机蔬菜,此类价格高,消费人群主要是对健康很重视的高收入者。从市场反应来看,部分消费者认为这部分产品的价格还是略微高了些。对此,网上蔬菜超市必须有一个合理的价格策略,当然这个可能要从整个农产品的产业链着手去解决。 3.规模问题。不管是收入部分还是成本部分,都与规模有着根本性的关系。它主要包括两个方面:一是购买人群的数量,二是购买产品的数量。对于网上蔬菜超市,如果所服务对象通过网上或电话订购人数不多,或者人数规模有限的情况下,产品数量也跟不上,那么要实现赢利是很难的。所以公司为了平衡这个问题,每次购买需达到一定的数量才免运费。当然,这解决不了根本问题,关键还是要看消费需求和消费习惯。 四、结论 网上蔬菜超市的这种商业模式为我们的农产品市场增添了新的元素。要更好发展这种模式, 良好的利润逻辑是基础。针对前面的分析,本文提出两点建议:一是找准目标细分市场,注意规模问题。比如武汉绿时达对目标市场进行了良好的分析,不管企业客户,还是个人市场,都提供优质的土特产、相对稀缺的原产地产品,因为这些产品具有较强的供需信息不对称问题;二是实行从规模经济到范围经济的转型,挖掘网上业务的拓展性,增强赢利能力。 参考文献: [1]绿时达为中国农业新血液前行.www.whgfp.org. [2]全国首个大学生网上蔬菜超市经营陷入低谷.www.anhuinews.com. [3]绿色需求激增,高端农产品市场洞开.www.ynet.com. 【】 责任编辑:lcl 电子商务对国际贸易的影响分析

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